调整优化房地产政策，在防风险中实现稳增长
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7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展毫无疑问，房地产领域是目前风险较大、隐患较多的领域，且因为产业关联度强、涉及范围广、债务规模大，防范化解房地产领域风险，不仅关系到房地产市场的稳定与安全，也关系到经济的稳定与安全。因此，必须高度重视房地产领域风险，采取切实有力措施，有效防范化解房地产领域风险。需要特别关注的是，按照目前中国房地产市场的实际情况，防风险与稳增长已经关联度很高、关系十分紧密。房地产领域风险大，对经济增长的作用就小，甚至是副作用、负影响。反之，如果能够有效化解房地产领域风险，对经济增长也会带来积极影响，能够成为经济增长的重要推力。而防风险，无疑是当前房地产领域最重要的一项工作，也是必须做好、做到位的一项工作。而从会议提出的要求来看，为了防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，可以适时调整优化房地产政策。与前几次会议反复强调“房子是用来住的，不是用来炒的”相比，此次会议在要求上有了一定调整与改变，预示着房地产市场政策可能会进行一些较大调整，特别是一、二线城市的限购限贷政策，有可能出现比较大的变化，取消限购限贷的城市会大量增加，从而给购房者更大的空间。当然，新的要求也不是盲目放开调控政策，放弃“房住不炒”定位。会议特别强调，要更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。更好满足居民刚性和改善性需求，一定程度上也是“房住不炒”定位比较温和的说法，是用另一种方式强调“房子是用来住的”。如果购房者的目的都是为了居住，自然就不存在炒房的问题，也就不需要强调“房住不炒”定位。之所以在房地产市场政策上做出比较大的“让步”，最主要目的还是房地产领域的风险过大，发生系统性风险的可能性较大。那么，为什么不在前两年就放开房地产市场调控政策，帮助房企化解风险呢？这里有一个比较复杂的背景，那就是疫情。疫情不仅给产业、企业和供应链带来了严重冲击和影响，也让市场陷入了需求不足、消费不旺的状态，广大居民不仅购房的热情大大降低，其他方面的需求也是预期不强。正是因为购房者越来越理性、购房的热情和欲望下降，也就直接导致房地产市场政策调整的作用效率出现下降，给予开发企业的“保交楼”资金支持等，没能达到预期效果，相反，增加了开发企业的负债。要想让开发企业资金转起来，就必须先让市场活起来，让购房者能够增强购房预期，而不是继续等待观望，甚至放弃购房想法。会议明确可以适时调整优化房地产市场政策，也就给了管理层和地方政府更大的政策操作空间。到底采用怎样的政策才能让购房者重燃购房热情，从目前的情况来看，还很难说。就算房价重回上涨轨道，广大居民购房的热情也很难有前些年强。最好的办法和手段，还是开发企业降价售房，在风险可控、企业有一定承受能力的基础上调整商品房价格，先把居民的购房热情激发出来，再考虑政策怎样调整与优化。如果想重拾房价上涨刺激居民购房的旧政策，不仅可能效果不好，还有可能损害政策影响力、政府公信力。调整优化房地产市场政策的主要目的是防风险，而防风险又与稳增长紧密相连，如何才能实现防风险的目标，不仅要在政策调整与优化上下功夫，更要让开发商拿出实实在在的行动来，能在企业能够承受的范围内，降低商品房价格，让利广大居民。一旦销售启动起来，就算亏一点钱，也比商品房全部压在手上的代价低。开发企业必须算长远账，而不能只算眼前账。企业“活下去”才有希望，死杠房价只会让商品房的性价比越来越低，让商品房的单位成本越来越高。这本账，必须清醒地算、动态地算，而不是盲目地算、静态地算。如果防风险的工作做好了，房地产市场回到温和状态，对稳增长的作用也会持续释放。