招商蛇口,被曝要卖一栋高端写字楼
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◎ 来源 | 地产密探(ID:real-estate-spy)刚刚,地产密探获悉了一条有关地产央企的重要消息,即“招商蛇口近日委托第三方平台正在对外出售一栋高端写字楼”。这栋写字楼来自中部地区核心城市的武汉,属于招商愉樾的商办部分,具体为3#-2写字楼,总建面1.32万方,地处鹦鹉大道与二环交汇处。另据悉,招商愉樾总建面11万方,2022年7月已竣工,其中4万方高端改善住宅已售罄,4.2万方为写字楼及商业,目前可售的就是3#-2写字楼,为12层的毛坯现房,对外售价暂未可知。2019年6月下旬,招商蛇口曾斥资9.35亿元拿下武汉市汉阳区鹦鹉大道与二环线交叉东北角一地块,也就是如今的“招商愉樾”项目用地,成交楼面价约1.14万元/㎡,容积率4.0。值得一提的是,招商蛇口那两年曾斥巨资重仓武汉。比如,2020年5月中旬,招商蛇口豪掷58.87亿元竞得武汉市硚口区“新单价地王”,成交楼面价约1.56万元/㎡,一度引发市场轰动。早在2011年,招商蛇口就已进入武汉,距今深耕了13年,在湖北省境内布局了武汉、十堰、宜昌、襄阳等共计38个项目。来源:地产密探图库另据悉,2023年2月下旬,招商蛇口曾对外挂牌出售深圳商航置业公司全部股权及1.9亿元债权,底价15.14亿元,该项目主要资产是深圳太子湾DY03-03地块,定位是写字楼。据媒体彼时爆料说,此举为“定制出售写字楼项目”。遗憾的是,如今查询深圳商航置业工商信息,目前唯一股东仍是招商蛇口,这意味着近一年多仍没卖掉。地产密探了解到,资产运营是当前招商蛇口除了地产开发之外的重头戏,旗下有“集中商业、写字楼、产业园、长租公寓及酒店”五类业态。其中,写字楼作为“重资金投入、长周期回报”的商用不动产,截至去年底,招商蛇口在营项目32个,总建面128万方,在建及筹开项目10个,总经营建面约81万方。2023年,招商蛇口实现写字楼运营收入12.6亿元,实现EBITDA为8.55亿元,实属高利润率产业。反观2022年,招商蛇口实现写字楼运营收入11.59亿元,实现EBITDA为8.28亿元。这不难看出,招商蛇口过去两年受经济大环境等影响,手上写字楼运营收入及净利增幅疲弱。值得一提的是,2023年下半年,招商蛇口在武汉“江璟城”B栋写字楼入市运营,总建面近8万方,去年营收581万元,出租率只有21%,意味着空置率很高。据仲量联行披露,截至去年底,武汉优质办公楼市场总体量886.8万方,其中甲级市场存量304.5万方,空置率上升至40.3%。该机构预计,2024年武汉优质办公楼市场将迎来超百万方的新落成量,其中甲级新增供应约49万方。参考招商蛇口武汉“江璟城”B栋写字楼21%出租率,及武汉优质写字楼高存量竞争及40%空置率,这很可解释招商蛇口何以整栋出售招商愉樾已建成近两年的3#-2写字楼。截至今年3月底,招商蛇口手上投资性房地产账面值再创新高,达到1272.2亿元,截至去年底涉及房屋、建筑物类的账面值657亿元,土地使用权613亿元,用于银行借款抵押的投资性房地产账面值112.76亿元。再看最新财务,截至2024年一季报末,招商蛇口手上货币资金832.06亿元,较去年底减少50亿元,短期借款10.84亿元,一年内到期非流动负债403.55亿元,一年期内账龄的应付款约508.4亿元。注意!今年一季度,招商蛇口经营净现金流-106亿元,而去年同期还是82.7亿元的正值,这意味着其自由现金流遭遇“入不敷出”。今年4月份,招商蛇口实现销售额186.23亿元,较去年同期是379.26亿元减少了193亿元,降幅过半了。今年前4个月,其取得销售额588.31亿元,较去年同期1101.92亿元减少513.61亿元,降幅近半。在今年3月的招商蛇口2023年业绩会上,招商蛇口总经理朱文凯坦言说,整个市场没有大的改善之前,经营性现金流是关键。2024年,招商蛇口的土地投资思路就是“不能错拿”。这意味着,除了谨慎拿地,其更需要真金百亿的销售额及高效回笼。